中古住宅を買う前に見ておきたいカビのサイン｜内覧・インスペクションで確認することと、購入後の段取り

「日当たりも間取りも気に入ったけれど、押入れを開けたら少しカビ臭かった」「床下は見ていないけれど、大丈夫だろうか」。秋は、年内や年度内の引っ越しを目指して中古住宅を探す方が多く、内覧のご相談とあわせてこうした不安の声をいただきます。そして10月の後半は、朝晩の冷え込みとともに窓の結露が始まる時期。晴れた日中の内覧では見えにくいカビのサインも出てきます。今回は、中古住宅を買う側の目線で、内覧で見ておきたいカビのサイン、床下点検口の見方、インスペクション（建物状況調査）の上手な使い方、そして購入後の段取りまでを、カビ取りの専門業者として整理します。

結論｜中古住宅のカビは「内覧で見つけ、原因を確かめ、入居前に整える」

中古住宅を買う前のカビ対策は、内覧でサインを見つける → 原因と範囲を確かめる → 購入後、入居前に除カビと防カビ処理を済ませる、の3段階で考えるのが基本です。カビがあるかどうかだけで判断するのではなく、「なぜそこに出ているのか」「表面だけか、下地や床下まで広がっているか」を確かめることで、購入の判断もリフォームの計画も立てやすくなります。

これから冬にかけては、結露によるカビが出やすくなる季節です。内覧の時期によって見え方が変わることも頭に入れて、気になる点は写真に残し、売主さま・仲介会社に早めに確認することをおすすめします。

この記事は、カビ取り・防カビの専門業者としての一般的な考え方をまとめたものです。売買契約・告知・費用負担などの判断は、仲介会社や専門家にご確認ください。

中古住宅の内覧でチェックしたいカビのサイン

内覧の時間は限られています。どの部屋も同じように見て回るより、湿気がたまりやすい場所から先に見ると、カビのサインを見つけやすくなります。売主さまが住んでいる家では家具で隠れている場所も多いため、見られる範囲で確認し、見られなかった場所はメモしておきましょう。

見落としやすいのが、新しく張り替えたばかりのクロスや床です。きれいに見えるのは安心材料ですが、張り替えた理由がカビや水漏れだった場合、下地の処理や原因への対策がどうなっているかは見た目だけではわかりません。「いつ、なぜ張り替えたのか」を質問してみると、状態を知る手がかりになります。

においと季節｜内覧の時期でカビの見え方は変わる

カビは目で見えるものだけではありません。玄関に入ったときや、押入れ・下駄箱・シンク下の扉を開けたときのこもったにおいも大切なサインです。においが特定の場所で強くなる場合は、その周辺に発生源がある可能性があります。芳香剤の香りが強い場合は、ほかのにおいが隠れていることもあります。

また、内覧の季節や天気によって、カビのサインの出方は変わります。晴れた日の昼間は結露が乾いていることが多く、窓まわりの問題に気づきにくくなります。反対に、雨の翌日や冷え込んだ朝は、湿気のたまり方が見えやすいタイミングです。10月後半から冬にかけては結露が増える季節なので、「冬の朝、窓はどのくらい濡れますか」と売主さまに聞いてみると、住んでからの様子を想像しやすくなります。

床下点検口・天井点検口から見えること

中古住宅のカビで特に気をつけたいのが、ふだん目に入らない床下と天井裏です。床下点検口は、キッチンの床下収納や洗面所の床などに設けられていることが多く、ふたを開けると床下の様子を一部確認できます。内覧の際に開けてよいかを仲介会社に確認し、許可が得られたらライトで照らして見てみましょう。

• 土台や床の裏側の木材：白や黒の綿のようなもの、変色、しみがないか
• 地面や基礎の表面：水たまりや、濡れた跡・水が流れた筋がないか
• 配管のまわり：水滴やしみ、接続部の周辺の変色がないか
• におい：ふたを開けたときに、湿った土のようなにおいやカビ臭さがないか

ただし、点検口から見えるのはごく一部です。無理に体を入れたり、中の物を動かしたりするのは避けてください。天井点検口も同様で、脚立に乗っての確認は転倒の危険があります。見えた範囲で気になる点があれば写真に残し、くわしい確認は専門家に任せるのが安心です。

インスペクション（建物状況調査）でカビについて確認すること

中古住宅の購入では、建物の状態を専門家に調べてもらうインスペクション（建物状況調査）を利用する方も増えています。雨漏りの跡や、床・壁の傾き、設備の状態など、建物全体を見てもらえるのは心強い手段です。

一方で、調査の範囲や方法は、依頼先や契約の内容によって異なります。目で見て確認することが中心の調査では、家具の裏や壁の中など、見えない部分までは対象にならないこともあります。カビが気になる場合は、依頼する前に次の点を確認しておくと、調査結果を活かしやすくなります。

インスペクションで「カビのような変色」「湿気の跡」などが指摘された場合は、その範囲と原因をカビの専門業者が確かめることで、除カビで対応できるのか、建物の修理が必要なのかを分けて考えられます。私たちのカビ菌検査では、落下菌検査（採取の所要時間は30〜60分程度）で空気中のカビの状態を確認したり、同定検査（寒天スタンプで採取し、培養して種類を確定）で種類を調べたりすることもできます。なお、カビ菌検査は健康被害の有無を判定するものではありません。

売主・仲介会社に聞いておきたいこと

カビのサインを見つけたとき、またはサインが見えなくても、次のようなことを聞いておくと、購入後の計画が立てやすくなります。答えがあいまいな場合も、質問したこと・回答の内容をメモしておくと、あとで確認するときの材料になります。

カビや不具合について、売主さまからどこまで説明を受けられるか、契約書類にどう記載されるかは、物件や契約の内容によって異なります。気になる点は遠慮なく仲介会社に伝え、確認の進め方を相談してください。

購入後の段取り｜入居前の除カビがおすすめな理由

カビのサインがある家を購入した場合、引き渡しから入居までの期間は、除カビに取り組む絶好のタイミングです。家具や荷物がないため、壁際や押入れの奥、床下まで作業しやすく、リフォームを予定している場合は工程にも組み込みやすくなります。

MIST工法^®は、素材を削らない・こすらないカビ取り技術です。霧状の専用剤をカビの状態や素材に合わせてその都度調整し、素材の奥に入り込んだカビを分解・洗浄したうえで、防カビ処理で予防します。使用する剤は、一般的な処理剤に多い酸性液ではなく、アルカリ性液です。施工は、研修・試験に合格した施工者が行います。中古住宅に多い木の柱や和室の木部も、生かせるものは残しながら処理できるのが特長です。

料金の目安（税別）は、室内壁面（クロス）1,500円〜/㎡、ユニットバス全体35,000円、築40年未満の和室木材部（6畳・天井除く）120,000円〜（6畳を超える場合は1畳ごとに＋10,000円）などです。範囲・環境・素材によって大きく変わるため、実際には現地調査のうえでお見積もりします。詳しくはサービス内容と料金をご覧ください。

リフォームと合わせるなら「除カビ → 修繕」の順番で

中古住宅を買ってからリフォームする場合は、先に原因の確認と除カビ・防カビ処理を行い、そのあとで内装を仕上げるのが基本の順番です。クロスや床を新しくしても、下地にカビが残っていたり、結露や漏水の原因がそのままだったりすると、時間をおいて再び表に出てくることがあります。

カビバスターズグループには、MIST工法^®による除カビから内装の修繕までを一貫して行うグループ代理店「カビ取リフォーム」（関東・関西・東海）もあります。カビ取りとリフォームを一つの窓口で進められるため、引き渡しから入居までの限られた期間でも段取りを組みやすくなります。木造の住まいの施工については木造住宅のカビ取り、これまでの事例はカビ取り・カビ対策施工例でもご紹介しています。

よくあるご質問

Q. 内覧でカビを見つけたら、その家は買わないほうがよいですか？

A. カビがあること自体で、すぐに「買ってはいけない家」と決まるわけではありません。大切なのは、カビの範囲と、結露・漏水・換気不足など原因が何かです。表面だけのカビで原因もはっきりしていれば、入居前の除カビと防カビ処理で対応できることもあります。床下や天井裏に水の跡が広がっている場合は、購入を決める前に仲介会社や専門家へご相談ください。

Q. インスペクション（建物状況調査）を受ければ、カビのことは全部わかりますか？

A. インスペクションは建物の状態を知るための大切な手がかりですが、調査の範囲や方法は依頼先や契約の内容によって異なります。家具の裏や壁の中など、目で見られない部分までは確認できないことも多いです。カビが気になる場合は、どこまで見てもらえるかを事前に確認し、必要に応じてカビの専門業者の現地調査やカビ菌検査を組み合わせる方法もあります。

Q. 引き渡し前に、カビ取りの業者に見てもらうことはできますか？

A. 売主さまや仲介会社の了承が得られれば、引き渡し前に現地を確認できる場合があります。立ち入りの可否や日程は売主さま側の都合にもよるため、まずは仲介会社に相談してみてください。現地調査が難しい場合でも、内覧時の写真をもとにご相談いただくことはできます。

Q. 入居前と入居後、カビ取りはいつ頼むのがよいですか？

A. 家具や荷物がない入居前は、壁際や収納の奥まで作業しやすく、リフォームの工程とも組み合わせやすい時期です。引き渡しの日が見えた段階で早めにご相談いただくと、段取りに余裕が生まれます。

Q. 中古住宅のカビ取り費用は、どのくらいを見込めばよいですか？

A. 料金の目安（税別）は、室内壁面（クロス）1,500円〜/㎡、ユニットバス全体35,000円、築40年未満の和室木材部（6畳・天井除く）120,000円〜などです。ただし、範囲・素材・環境によって大きく変わるため、実際には現地調査のうえでお見積もりします。購入の資金計画に入れたい場合は、早めに目安をご相談ください。

Q. 購入した家のカビについて、売主さんに何か請求できますか？

A. 売主さまへの請求ができるかどうかは、売買契約の内容や、物件の状態をどう説明されていたかなどによって異なるため、私たちが判断することはできません。まずは仲介会社に相談し、法的な判断が必要な場合は専門家にご確認ください。発見した日付や状態の写真を残しておくと、状況の説明に役立ちます。

まとめ

• 中古住宅のカビは「内覧で見つけ、原因を確かめ、入居前に整える」の3段階で考える
• 内覧では押入れ・北側の壁・窓まわり・水まわり・天井を優先し、においも手がかりにする
• 晴れた日中は結露が見えにくい。これからの季節は冬の結露の様子を売主さまに聞いておく
• 床下点検口は見える範囲で確認し、くわしい調査は専門家に任せる
• インスペクションは調査範囲を事前に確認し、必要に応じてカビの専門業者の調査や検査を組み合わせる
• 購入後は入居前が除カビのチャンス。リフォームは「除カビ → 修繕」の順番で

気に入った家を安心して住まいにするために、カビのサインを「見なかったこと」にせず、確かめるところから始めてみてください。そのほかのご質問はQ&Aにもまとめています。