上階からの漏水で天井・壁がカビたとき｜マンションの原因調査・記録・除カビの進め方（住民・管理会社向け）

「天井に茶色いシミが広がってきた」「上の階の水漏れから数週間たって、クロスに黒い点が出てきた」。マンションでは、上の階からの漏水をきっかけに、下の階の天井や壁にカビが出るご相談が少なくありません。10月下旬は、秋の長雨や台風のあとで建物に湿気が残りやすく、衣替えで押入れやクローゼットを開けたときに、天井のシミやカビ臭さに気づく方も多い時期です。この記事では、MIST工法^®の開発元である当社（カビバスターズ本部）が、マンションの住民さま・管理会社さまからのご相談の経験をもとに、発見と連絡・水の出どころの特定・記録・乾燥・除カビ・内装の復旧までの進め方を、国土交通省のマンション標準管理規約とマンション総合調査の内容にも触れながら整理します。

結論｜上階からの漏水でカビが出たら「連絡 → 出どころの特定 → 記録 → 乾燥 → 除カビ → 内装」の順に

上の階からの漏水でカビが出たときに大切なのは、天井や壁の見えている部分だけを直して終わらせないことです。マンションでは、水が床のコンクリート（床スラブ）や配管を伝って下の階の天井裏に入り、表面が乾いたあとも断熱材や下地に水分が残ることがあります。水の出どころを止めず、乾いたかも確かめないまま張り替えると、しばらくして同じ場所にシミやカビが戻りやすくなります。

基本の順番は、管理会社への連絡 → 止水 → 水の出どころの特定 → 修理 → 記録 → 乾燥の確認 → 除カビ → 防カビ処理 → 内装の復旧です。マンションの場合はここに、下の階・上の階・管理会社（管理組合）という3者の関係が加わります。誰が何を修理し、費用をどう扱うかは、原因の箇所・管理規約・保険の契約内容によって変わるため、その場で決めず、事実の記録を先にそろえることが大切です。

秋の長雨や台風のあとは、屋上や外壁からの雨水と、上の階の設備からの漏水が重なって見分けにくくなることもあります。これから冬の結露シーズンを迎えると、天井や壁の濡れが結露なのか漏水なのか判断に迷う場面も増えます。年末の帰省や長期休みの前に修理と除カビの段取りを整えておくと、工事の日程も組みやすくなります。

マンションの水漏れ、下の階でカビが出るまでに起きていること

国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」では、管理組合向けの調査で、過去1年間に起きたトラブルとして「建物の不具合に係るもの」が31.7%にのぼり、その具体的な内容では「水漏れ」が20.1%と最も多く、次いで「雨漏り」が10.7%となっています。

数値は国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」（調査期間：令和5年10月〜令和6年1月、管理組合向け調査の有効回収数1,589）の概要から当社で抜き出したものです。割合の分母や設問の詳細は、国土交通省の資料でご確認ください。

表面に見えるカビは全体の一部であることが少なくありません。壁の中や天井裏のカビの見分け方は壁の中のカビ｜クロスの裏・石膏ボード・断熱材まで広がったときの見分け方で、天井のシミがカビか雨漏りかの手がかりは天井のシミはカビ？雨漏り？で詳しく紹介しています。この記事では、マンションの上下階の関係の中で、何をどの順番で進めるかに絞って解説します。

上階 漏水 カビに気づいたら｜最初にやること・避けること

天井から水が落ちている、シミが急に広がったという場合は、まず被害を広げないことと、連絡・記録を優先します。原因の話や費用の話は、この段階では決めなくてかまいません。

分譲マンションで上の階から水漏れしたときは、管理会社（管理組合）を窓口にするのが一般的です。上の階の方へ直接連絡するケースもありますが、原因がどこにあるかによって修理する人や手続きが変わるため、管理会社に間に入ってもらうと話が進めやすくなります。賃貸でお住まいの場合は、貸主・管理会社へ連絡し、修理業者やカビ取り業者を自分で手配する前に、手配の方法と費用の扱いを確認しておきましょう。

水漏れ全般の最初の数日の動き方は、水漏れ・漏水のあとのカビ｜乾燥・除カビ・修繕の正しい順番でも解説しています。

マンション 水漏れ 下の階の原因調査｜給排水・防水・雨水のどれか

管理会社への連絡のあとは、水の出どころの特定です。出どころによって、修理を手配する人や窓口が変わります。

天井のシミの真上が水の出どころとは限らない点にも注意が必要です。水は配管やスラブの傾きに沿って移動し、離れた場所に出てくることがあります。上の階の水まわりを使ったときに濡れるか、雨の日に濡れるか、使っていない時間にも濡れるか、といった時間帯との関係は、出どころを絞り込む大きな手がかりです。

住戸の中の結露とカビについては、マンション住戸の結露とカビで紹介しています。判断がつかない場合は、両方の可能性を残して調査を進めましょう。

漏水 カビ 誰が直す？｜専有部分・共用部分と管理規約の考え方

マンションには、各住戸の区分所有者が持つ専有部分と、区分所有者全員で持つ共用部分があります。国土交通省が示す「マンション標準管理規約（単棟型）」では、次のような区分の例が示されています。多くのマンションはこれを参考に管理規約を定めていますが、実際の区分は各マンションの管理規約と建物の状況によるため、必ずお住まいのマンションの規約を確認してください。

表は国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」（令和7年改正、コメントを含む）の第7条・第8条（別表第2）の内容を、当社で漏水とカビの観点から整理したものです。同規約のコメントでは、この区分は必ずしも費用の負担関係と連動するものではないとされています。費用や責任の判断は、各マンションの管理規約・契約・原因によって異なりますので、管理会社や専門家にご確認ください。

標準管理規約では、敷地と共用部分等の管理は管理組合がその責任と負担で行うとされ（第21条）、管理を行う者は、必要な範囲で他の者が管理する専有部分への立入りを請求でき、請求された者は正当な理由がなければ拒否してはならない（第23条）とされています。同条のコメントでは、ある区分所有者の専有部分内の配管から漏水が発生し、共用部分に被害が生じているような場合が、想定される場面として挙げられています。

保険については、共用部分には管理組合が損害保険を付けている例が多く、各住戸でも個人で火災保険などに加入している場合があります。どの保険が使えるか、補償の対象になるかは、保険会社と契約内容によって判断されるものです。保険の相談の進め方はカビ取りに火災保険は使える？で整理しています。工事を始める前に、保険会社・代理店へ連絡しておくことをおすすめします。

漏水のあとの記録｜写真・日時・修理報告・乾燥の確認

マンションの漏水は関わる人が多いため、その時々の記録が頼りになります。気づいた日時、連絡した相手、修理の内容、乾燥や除カビの結果を、1つのフォルダにまとめておきましょう。

写真は「引き」と「寄り」をセットで、数日おきに同じ位置から撮ると、広がりや乾き具合が分かります。修理のあとは修理報告（日付・箇所・内容）を受け取り、記録は管理会社と共有しておきましょう。

天井 漏水 カビの乾燥と除カビ｜内装を張り替える前に

水の出どころを修理したら、次は乾燥です。天井裏の断熱材や石膏ボード、壁の中の下地は、一度濡れると乾くまでに時間がかかり、表面が乾いたように見えても中に水分が残っていることがあります。点検口から天井裏をのぞく、含水の状態を測る、においを確かめるなどして、中まで乾いたかを確かめてから次に進みます。

乾燥を確かめたら、除カビ → 防カビ処理 → 内装の復旧の順に進めます。カビが残ったままクロスや天井材を張り替えると、新しい内装の裏でカビが増え、同じ場所に再び出てくることがあります。素材ごとの除カビと交換の判断は、素材別のカビ取りの考え方も参考にしてください。

範囲が目で見て分かりにくい場合や、施工前後の状態を記録として残したい場合は、カビ菌検査を組み合わせます。当社の落下菌検査は空気中から落ちてくるカビを培地で受けるもので採取は30〜60分程度、同定検査は寒天スタンプで採取して培養し、カビの種類を確定します。漏水のあった部屋と、ほかの部屋を比べることで、範囲を考える材料になります。読み方はカビ菌検査の結果を工事に生かすで紹介しています。

マンションの漏水カビを専門業者に相談するとき｜MIST工法®でできること

MIST工法^®は、素材を削ったりこすったりせずにカビを取り除く工法です。霧状の専用剤を、カビの状態や素材に合わせてその都度調整し、素材の奥に入り込んだカビまで分解・洗浄します。使用する専用剤は、一般的なカビ処理剤に多い酸性の液ではなくアルカリ性の液です。除カビのあとには防カビ処理を行い、カビが増えにくい状態に整えます。施工は、研修と試験に合格した施工者が担当します。

料金の目安は、室内壁面クロスで1,500円〜/㎡（税別）ですが、範囲・環境・素材によって大きく異なるため、サービス内容と料金をご覧のうえ、現地調査で見積もりをご提案します。内装の張り替えまで一貫して任せたい場合は、グループ代理店のカビ取リフォーム（関東・関西・東海）が、MIST工法での除カビから内装の修繕までを担当しています。

浴室の一部やエアコン内部など小さな範囲のカビは、ハウスクリーニングやエアコン専門業者が向いている場合があります。当社は床下・部屋全体・建物規模のカビ取りと防カビを専門にしています。なお、漏水の修理そのもの（配管・防水の工事）は当社の業務外のため、管理会社や設備・防水の専門業者と連携して進めます。

管理会社・管理組合の方へ｜漏水後のカビを住戸と共用部分で整理する

管理会社さまは、受付の段階では原因や費用の話を決めず、事実の聞き取りと写真の依頼、止水と上の階への連絡、設備業者の手配までを確実に進めることが、関係をこじらせないための基本です。

共用の立て管や継手が原因だった場合は、同じ系統の上下の住戸でも同じようなシミやカビが出ていないか確かめておくと、次の漏水やカビの相談を減らすことにつながります。共用部分のカビの進め方はマンション共用部のカビ、入居者からの相談の受け方は賃貸管理会社のためのカビクレーム対応でも整理しています。複数の住戸にまたがる調査や、住民が住みながらの除カビのご相談は、法人・業者様のお問い合わせから承っています。

よくあるご質問

Q. 上の階から水漏れしてきました。最初にどこへ連絡すればいいですか？

A. 分譲マンションであれば、まず管理会社（管理組合）へ連絡するのが一般的です。管理会社から上の階の方へ連絡し、必要に応じて止水や設備業者の手配を進めてもらうと、話が行き違いにくくなります。賃貸でお住まいの場合は、貸主・管理会社へ連絡してください。あわせて、水が落ちている場所・日時・範囲を写真に残しておきましょう。

Q. 漏水のあとのカビ取りや張り替えの費用は、誰が負担するのですか？

A. 一概には決まりません。水の出どころが上の階の専有部分の設備なのか、共用部分の配管や防水なのか、管理規約でどう定められているか、加入している保険の契約内容はどうか、などによって扱いが変わります。原因の調査結果と記録をそろえたうえで、管理会社・保険会社に確認し、必要に応じて専門家にご相談ください。

Q. 天井のシミが乾いて見えなくなりました。そのままでも大丈夫ですか？

A. 表面が乾いても、天井裏の断熱材や下地、壁の中に水分が残っていることがあります。数週間〜数か月たってから、クロスの浮きや黒い点、押入れのカビ臭さとして表に出てくることもあります。中まで乾いたかを確かめてから内装を仕上げると安心です。

Q. 漏水の原因がまだ分からないうちに、除カビだけ先にお願いできますか？

A. 水の出どころが止まっていないうちに除カビを行っても、同じ場所が再び濡れてカビが戻りやすくなります。基本は、出どころの特定と修理 → 乾燥の確認 → 除カビ → 防カビ処理 → 内装の復旧の順番です。当社では、修理と乾燥の状況をうかがい、施工の時期をご提案します。

Q. 管理会社から「上の階の住戸に入って調べる」と言われました。上階の住民は断れますか？

A. マンション標準管理規約では、管理を行う者は必要な範囲で専有部分への立入りを請求でき、請求された者は正当な理由がなければ拒否してはならない、という例が示されています。実際の定めは各マンションの管理規約によりますので、管理会社に確認のうえ、日程の調整に協力いただくとスムーズです。

Q. 漏水のあと、家族の体調が気になります。どうすればいいですか？

A. 体調のことは、建物の対応とは分けて、医療機関にご相談ください。建物の側では、原因の修理と乾燥、除カビの段取りを進めます。カビの範囲や空気中の状態を確かめたい場合は、カビ菌検査もご利用いただけます。

まとめ

• 上階からの漏水でカビが出たら、まず管理会社（管理組合）へ連絡し、写真と日時を記録する。賃貸は貸主・管理会社へ
• 水の出どころ（上階の設備・配管・共用の立て管・防水・雨水）は、濡れる時間帯も手がかりに確かめる
• 専有部分と共用部分の区分は各マンションの管理規約で確認する。区分と費用の負担は必ずしも一致しない
• 国土交通省のマンション総合調査（令和5年度）では、建物の不具合に係るトラブルの内容で「水漏れ」が20.1%と最も多い
• 天井のシミが乾いても天井裏や壁の中に水が残ることがある。乾燥を確かめてから、除カビ → 防カビ処理 → 内装の復旧へ
• 費用・責任・保険は、原因の調査結果と記録をもとに、管理会社・保険会社・専門家と確認する

10月下旬は、秋の長雨や台風のあとの湿気が残り、冬の結露シーズンを前に住まいを見直しやすい時期です。上の階からの漏水のあとのカビでお困りの住民さま、管理会社さまからのご相談は、全国のカビバスターズグループ拠点と連携して本部が承っています。