「北側の部屋の壁紙に黒い点が出てきた」「押入れの奥の壁だけが、いつもひんやり湿っている」。マンションにお住まいの方から、こうしたご相談をよくいただきます。10月も後半になると、朝晩の冷え込みで窓がくもり始め、暖房を使い始めるご家庭も増えてきます。鉄筋コンクリートの住戸にとっては、結露シーズンの入口です。今回は、マンションの住戸内で結露とカビが起きやすい場所と理由、そして一戸建てにはない管理規約・管理会社との関係を整理します。
結論｜マンションの結露は「冷える外壁側」と「湿気の逃げにくさ」から。直す前に管理規約の確認を
マンション住戸の結露とカビは、外気で冷えるコンクリートの外壁側と、気密性が高く湿気が逃げにくい室内の組み合わせで起きやすくなります。特に、外壁に面した壁・角部屋の隅・北側の部屋・押入れやクローゼットの奥は、冬に向けて一度確認しておきたい場所です。
もう一つ大切なのが、自分で手を入れてよい範囲を確かめることです。壁紙などの内装は専有部分、窓サッシや外壁のコンクリートは共用部分とされていることが多く、共用部分にかかわる工事は住戸の判断だけでは進められません。寒さが本格化する前に、「どこで起きやすいか」と「誰に相談するか」を整理しておきましょう。
鉄筋コンクリートのマンションで結露が起きやすい理由
結露は、室内の暖かく湿った空気が、冷たい面に触れて冷やされ、空気が抱えきれなくなった水分が水滴になる現象です。鉄筋コンクリート（RC）造のマンションでは、次のような条件が重なりやすいと考えられています。
コンクリートは一度冷えると温まりにくい
コンクリートは重く、熱をため込みやすい性質を持つ材料です。一般的に、冬に外気で冷やされた外壁側のコンクリートは、暖房をつけてもすぐには温まりません。室内の空気は暖かいのに、壁の表面や壁の中は冷えたまま、という温度差が生まれやすくなります。
気密性が高く、湿気が逃げにくい
マンションはすき間が少なく暖かい反面、料理・入浴・部屋干し・呼吸などで出た湿気が室内にとどまりやすくなります。換気が不十分だと、湿った空気が冷えた外壁側に集まり、結露につながります。
断熱が途切れやすい部分がある
マンションの断熱は、外壁の室内側に断熱材を施工する方法が多く見られます。この場合、柱や梁が室内に出っ張る部分、床や天井と外壁がぶつかる部分などで断熱が途切れやすく、そこだけが冷えやすくなることがあります。部屋の隅や梁の下にだけ黒い点が並ぶのは、このためであることがあります。
マンション住戸内で結露・カビが起きやすい場所
マンションの結露というと窓を思い浮かべがちですが、カビのご相談で多いのは外壁に面した壁と、その前をふさいでいる家具や収納です。空気が動かない場所ほど、結露した水分が乾かずに残ります。
| 場所 | 起きやすい理由（一般論） | 確認したいポイント |
|---|---|---|
| 外壁に面した壁 | 外気で冷えたコンクリートに室内の湿気が触れる | 家具の裏、巾木（はばき）まわり、壁紙の継ぎ目 |
| 部屋の隅（外壁の角） | 外壁が2方向から冷え、断熱も途切れやすい | 床と天井の角の黒ずみ、壁紙の浮き |
| 梁の下・天井と壁の境目 | 梁や床スラブのまわりが冷えやすい | 天井際に並ぶ黒い点、クロスのしみ |
| 押入れ・クローゼットの奥 | 外壁側にあると冷え、扉を閉めて空気が動かない | 奥の壁の下の方、床板、布団や衣類のにおい |
| 北側の部屋 | 日が当たりにくく、暖房を使わない時間が長い | 使っていない部屋の壁、置きっぱなしの荷物の裏 |
| 大型家具・ベッドの裏 | 壁との間に空気が通らず、湿気がこもる | 家具を少し動かしたときの壁と床の状態 |
北側の部屋については「北側の部屋がカビやすいのはなぜ？」、ベッドまわりについては「ベッド・マットレスの下がカビる理由」でも詳しく紹介しています。
角部屋・最上階・1階…住戸の位置による違い
同じマンションでも、住戸の位置によって外気に触れる面の数が変わり、結露の出やすさも変わります。ご自身の住戸がどれに当てはまるかを知っておくと、点検の優先順位を付けやすくなります。
| 住戸の位置 | 外気の影響を受けやすい面 | 注意したい場所 |
|---|---|---|
| 角部屋 | 外壁が2面以上ある | 外壁が交わる部屋の角、窓の多い部屋 |
| 最上階 | 屋上のスラブを通して上からも冷えやすい | 天井と外壁の境目、天井際の壁 |
| 1階・下が駐車場などの住戸 | 床下や地面、外気に接する床が冷えやすい | 床に近い壁、収納の床、巾木まわり |
| 北向きの住戸 | 日射で温まる時間が短い | 北側の居室、外壁側の押入れ |
住戸の位置による違いは一般的な傾向です。実際の出やすさは、建物の断熱の方法、方角、周辺環境、暮らし方によって変わります。
管理規約で確認したい「専有部分」と「共用部分」
マンションでは、住戸の中にあってもすべてが自分の持ち物とは限りません。多くのマンションでは、国土交通省が示す「マンション標準管理規約」を参考に管理規約を定めていますが、実際の区分は物件ごとに異なります。ここでは一般的な例を紹介します。
| 部位 | 区分の一般的な例 | 結露・カビで困ったときの相談先の目安 |
|---|---|---|
| 壁紙・床材・内装の仕上げ | 専有部分とされることが多い | ご自身で手配（賃貸なら貸主・管理会社） |
| 押入れ・クローゼットの内部 | 専有部分とされることが多い | ご自身で手配（賃貸なら貸主・管理会社） |
| 外壁・柱・梁などのコンクリート | 共用部分とされることが多い | 管理会社・管理組合 |
| 窓サッシ・窓ガラス | 共用部分とされ、住戸に専用使用権がある例が多い | 管理会社・管理組合（改修は規約に従う） |
| バルコニー | 共用部分で、住戸に専用使用権がある例が多い | 管理会社・管理組合 |
たとえば「窓の結露がひどいから断熱性の高いサッシに替えたい」と思っても、窓サッシが共用部分とされていれば、住戸の判断だけでは交換できない場合があります。内窓の設置や、壁の内側の断熱工事なども、届出や承認が必要とされていることがあります。工事を考え始めたら、まず管理規約と使用細則を確認し、管理会社に相談するのが確実な順番です。
区分や費用の考え方は、管理規約・使用細則や、原因によって異なります。この記事は一般的な例を紹介するもので、個別の判断を示すものではありません。
結露だけとは限らない｜管理会社へ早めに連絡したいサイン
住戸内のカビがすべて結露によるものとは限りません。上の階からの漏水、外壁のひび割れからの雨水の浸入、共用の配管まわりの不具合などが原因になっていることもあります。次のようなサインがあるときは、結露と決めつけず、写真を撮ったうえで管理会社へ連絡してください。
- 季節や天気に関係なく、壁や天井がいつも湿っている
- 天井や壁に輪じみができ、少しずつ広がっている
- 大雨や台風のあとに、しみやにおいが強くなった
- 上の階の水まわりの位置と、しみの場所が重なっている
- 壁紙がふくらむ、はがれる、触ると柔らかい部分がある
共用部分に原因がある場合は、管理組合側での調査や修繕が必要になることがあります。原因を止めずに内装だけを直すと、同じ場所にカビが戻る原因になります。共用部のカビについては「マンション共用部のカビ」で管理組合の進め方を紹介しています。
冬に向けて、住戸の中でできる結露とカビの対策
管理規約の範囲内で、住まい方の工夫としてできることもたくさんあります。暖房を本格的に使い始める前の今のうちに、次の点を見直しておきましょう。
- 家具を外壁側の壁から少し離す：数センチでも空気の通り道をつくると、壁の表面が乾きやすくなります。
- 押入れ・クローゼットは詰め込みすぎない：外壁側の奥には物を密着させず、ときどき扉を開けて空気を入れ替えます。すのこを使うのも方法です。
- 24時間換気を止めない：寒いからと給気口を閉じたり、スイッチを切ったりすると、湿気の逃げ道がなくなります。給気口のフィルターの掃除も忘れずに。
- 湿度計で数字を見る：加湿器を使うご家庭では、加湿しすぎていないかを湿度計で確認します。
- 使っていない部屋も時々暖める・換気する：北側の部屋や納戸は冷えやすく、閉め切ると結露しやすくなります。
暖房器具の種類によって室内に出る湿気の量が変わることは、「暖房の使い始めに増える結露とカビ」でも紹介しています。
壁紙の奥や押入れまで広がったカビは、専門業者へ
表面の小さな黒い点なら、製品の表示を守って拭き取れる場合もあります。一方、何度拭いても同じ場所に出てくる、壁紙の裏や押入れの壁材まで入り込んでいる、においが残るといった場合は、表面だけの対処では追いつかないことがあります。強くこすると、壁紙や下地を傷めることもあります。
MIST工法®は、素材を削らない・こすらないカビ取り技術です。霧状の専用剤をカビの状態や素材に合わせてその都度調整し、素材の奥に入り込んだカビを分解・洗浄したうえで、防カビ処理で予防します。使用する剤は、一般的な処理剤に多い酸性液ではなく、アルカリ性液で、研修と試験に合格した施工者が施工します。現地の環境を調査して原因を分析し、家具の配置や換気などを助言する防カビアドバイスも行っています。
費用は範囲・素材・環境によって大きく変わるため、現地調査のうえでお見積もりします。目安として、室内壁面（クロス）は1,500円〜/㎡（税別）です。見えない範囲の状態を確かめたい場合は、カビ菌検査で施工前後を比べる方法もあります。
こんなときは、一度ご相談ください
- 外壁に面した壁や部屋の隅に、毎年同じように黒カビが出る
- 押入れ・クローゼットの奥の壁や床板にカビやしみがある
- 壁紙のはがれ・ふくらみがあり、裏まで入っていそうで心配
- 結露なのか漏水なのか、管理会社に伝える前に状態を確かめたい
- 張り替えやリフォームの前に、除カビと防カビ処理をしておきたい
写真を見ながらのご相談や、現地調査・カビ菌検査のご依頼も承っています。全国のMISTグループで対応しています。
マンションで除カビ・リフォームを進めるときの段取り
マンションの住戸では、一戸建てよりも少しだけ段取りが増えます。次の順番で進めると、管理会社とのやりとりがスムーズです。
まず、見つけた日と場所・広さを写真で記録します。次に、漏水などの共用部分にかかわる原因が疑われる場合は管理会社へ連絡し、結露による内装のカビであれば、管理規約で届出が必要かを確認したうえで専門業者に相談します。賃貸マンションの場合は、ご自身で手配する前に貸主・管理会社への連絡が先です。考え方は「賃貸住宅のカビ」もあわせてご覧ください。
壁紙の張り替えまで必要な場合は、張り替えの前に除カビと防カビ処理を済ませることが大切です。カビバスターズグループには、MIST工法®による除カビから内装の修繕までを一貫して行うグループ代理店「カビ取リフォーム」（関東・関西・東海）もあります。そのほかの地域でも、全国のMISTグループで対応しています。マンションの管理会社さまからのご相談は、法人・業者様のお問い合わせからも承っています。
よくあるご質問
Q. マンションは気密性が高いのに、なぜ結露しやすいのですか？
A. 気密性が高いと、すき間風が少なく暖かい反面、室内で出た湿気が外に逃げにくくなります。そこへ外気で冷えたコンクリートの壁や窓が接すると、湿った空気が冷やされて結露が起きやすくなります。24時間換気を止めずに使い、湿気を外へ逃がすことが基本です。
Q. 窓サッシの結露がひどいので、内窓を付けたり交換したりしてもよいですか？
A. 窓サッシや窓ガラスは、管理規約で共用部分とされていることが多く、住戸の方が自由に交換・改修できない場合があります。内窓の設置も、届出や承認が必要とされていることがあります。工事の前に管理規約と使用細則を確認し、管理会社や管理組合へご相談ください。
Q. 押入れの外壁側の壁だけにカビが出ます。結露でしょうか、それとも漏水でしょうか？
A. 外壁に面した押入れは結露が起きやすい場所ですが、写真だけでは判断できないこともあります。季節に関係なく濡れている、しみが広がっている、上の階や外壁に心当たりがある場合は、結露以外の原因も考えられるため、早めに管理会社へ連絡してください。
Q. 壁紙のカビは自分で取ってもよいですか？
A. 表面の小さな範囲であれば、製品の表示を守り、換気をしながら拭き取る方法もあります。ただし、強くこすると壁紙を傷め、カビを広げてしまうことがあります。拭いても同じ場所に出る場合や、壁紙の裏まで入っていそうな場合は、専門業者にご相談ください。
Q. 賃貸マンションの場合はどうすればよいですか？
A. 賃貸の場合は、ご自身で業者を手配する前に、まず貸主や管理会社へ連絡することをおすすめします。いつ・どこに・どのくらい出ているかを写真で残しておくと、状況の説明に役立ちます。
Q. 住戸内のカビ取りを依頼するとき、管理組合への届出は必要ですか？
A. 専有部分の内装に対する作業でも、作業の内容や管理規約によっては届出が必要な場合があります。共用廊下を通って機材を運ぶこともあるため、事前に管理会社へ確認しておくと安心です。必要な情報は、現地調査の際にご相談ください。
まとめ
- RC造のマンションは、冷えたコンクリートの外壁側と、湿気が逃げにくい室内の組み合わせで結露が起きやすい
- 外壁に面した壁・部屋の隅・梁の下・押入れの奥・北側の部屋・家具の裏は、冬の前に確認したい場所
- 角部屋・最上階・1階など、住戸の位置によって注意したい場所が変わる
- 窓サッシや外壁は共用部分とされることが多い。工事の前に管理規約を確認し、管理会社へ相談を
- 季節に関係なく湿る・輪じみが広がる場合は、結露以外の原因も疑って早めに連絡する
- 壁紙の奥や押入れまで広がったカビは、素材を削らないMIST工法®での除カビ・防カビ処理も選択肢に
結露が本格化する前の今こそ、住戸の中の「冷える場所」と「相談先」を確かめておくタイミングです。気になる黒い点やにおいがあれば、広がる前にお気軽にご相談ください。
あわせて読みたい
参考にした情報
- 株式会社せら「MIST工法®とは」
- 株式会社せら「サービス内容と料金」
- 株式会社せら「カビ菌検査」
- 国土交通省「マンション標準管理規約」
- カビ取リフォーム（カビバスターズグループ代理店）
マンションの外壁側の壁や押入れの結露・カビでお困りの方、管理会社さまは、お気軽にご相談ください。現地調査・カビ菌検査・MIST工法®による除カビと防カビ処理については、MIST工法®とは／カビ菌検査／サービス内容と料金 をご覧ください。ご相談はお問い合わせ、工務店・管理会社など法人さまは法人・業者様のお問い合わせ、お電話は 0120-052-127 まで。