ビル・施設管理者のためのカビ対応｜テナントや利用者からカビの苦情が来たときの調査と建物全体の対策

「事務所の壁にカビが出ている」「会議室がカビ臭い」「空調の吹出口のまわりが黒い」。10月に入ると、ビルや施設の管理者のもとに、テナントや利用者からこうした声が届きやすくなります。秋の長雨や台風のあとで建物に湿気がこもり、夏の冷房期に増えていたカビが、冷房から暖房へ空調を切り替えるこの時期に見つかることが多いからです。この記事では、MIST工法^®の開発元である当社（カビバスターズ本部）が、ビル・施設管理者さまからご相談を受けてきた経験をもとに、苦情の受付・現地確認・原因の切り分け（空調・結露・漏水）・範囲の調査・区画ごとの施工・記録までの流れを、厚生労働省の建築物環境衛生管理基準にも触れながら整理します。

結論｜ビルのカビの苦情は「1区画の清掃」で終わらせず、建物の問題として順番に調べる

テナントや利用者からのカビの苦情は、目に見えた場所を拭いたり、壁紙を張り替えたりするだけで終わらせると、同じ区画や隣の区画で繰り返しやすくなります。ビルや施設では、空調設備・配管・外壁といった建物の仕組みが複数の区画にまたがっているため、1か所のカビが建物側の原因のサインであることが少なくないからです。

基本の順番は、受付と記録 → 現地確認 → 原因の切り分け → 範囲の調査 → 関係者への報告と合意 → 原因の処置 → 除カビ → 防カビ処理 → 記録と点検計画への反映です。費用や責任の話は、この流れの中で集めた事実と、契約の内容をもとに関係者で確認します。

10月中旬は、夏から秋にたまった湿気の影響が見えてくる一方で、これから迎える冬の結露シーズンに向けて点検と除カビの段取りを整えておける時期です。年末や年度末に改装・修繕の工事を予定している建物では、工事の前にカビの範囲を確かめておくと、工程を組み直す手間を減らせます。

ビル カビ 苦情が秋に増える理由と、テナント・利用者が気づきやすい場所

秋にカビの苦情が増えるのは、夏の冷房期に建物の中で起きていたことが、季節の変わり目に表に出てくるためです。冷房で冷えた吹出口や天井の中では、湿った空気が触れて結露が起きることがあり、空調設備の中の排水受けに水や汚れがたまると、カビが増えやすい環境になります。そこへ秋の長雨や台風の湿気が加わり、空調を止めたり切り替えたりしたタイミングで、においや黒い汚れとして気づかれます。

住宅の結露のしくみそのものは、結露とカビの仕組み｜露点・表面結露・内部結露で図を使って解説しています。この記事では、テナントや利用者を抱える建物の管理者が、苦情を受けてから何をどの順番で進めるかに絞って解説します。

施設管理 カビ 対応で押さえたい基準｜建築物衛生法と「相対湿度40〜70%」

ビルや施設の管理でまず押さえておきたいのが、建築物衛生法（建築物における衛生的環境の確保に関する法律）です。厚生労働省によると、この法律では、興行場、百貨店、集会場、図書館、博物館、美術館、遊技場、店舗、事務所、学校（研修所を含む）、旅館といった特定用途に使われる部分の延べ面積が3,000平方メートル以上の建築物（学校教育法第1条の学校は8,000平方メートル以上）を「特定建築物」とし、所有者などに建築物環境衛生管理基準に従った維持管理を求めています。

空気調和設備を設けている場合、居室ではこの基準におおむね適合するように空気を調整する必要があるとされています。カビの苦情と関わりの深い項目を抜き出すと、次のとおりです。

表は、厚生労働省「建築物環境衛生管理基準について」のページから、カビの苦情と関わりの深い項目を当社で抜き出したものです。基準の全体や最新の内容、特定建築物にあたるかどうかは、厚生労働省の資料と最寄りの保健所でご確認ください。

ここで注意したいのは、基準の空気環境の項目にはカビの量そのものの数値は含まれていないこと、そして湿度の測定は部屋の中央で行う、という点です。部屋の中央の湿度が基準内でも、外壁側の冷えた壁や天井の中、漏水の跡では、局所的にカビが増える条件がそろうことがあります。苦情があった場所では、基準の測定値とあわせて、その場所そのものの状態を確かめることが大切です。

また厚生労働省は、特定建築物以外の建築物であっても、多数の人が使用・利用するものは管理基準に従って維持管理をするよう努めなければならない（努力義務）としています。中小規模のビルやテナントビル、公共施設でも、同じ考え方で点検と記録を進めておくと、苦情への対応がしやすくなります。

テナント カビ 対応の初動｜苦情を受けたら聞くこと・伝えること

苦情の電話やメールを受けたときに大切なのは、その場で原因や費用の負担を決めないことです。受付では事実を聞き取り、写真を依頼し、現地確認の日程を約束するところまでにします。受付票の項目をそろえておくと、担当者や時間帯によって聞き漏れが出にくくなります。

聞き取りの最後には、当面の注意を短く伝えます。カビを強くこすらない、塩素系と酸性の洗剤を混ぜない、濡れている場所は乾いた布で拭く、の3点で十分です。体調を気にされている方がいる場合は、建物の確認とは別に医療機関への相談をすすめ、管理者として健康への影響を判断するような言い方は避けましょう。

現地確認と原因の切り分け｜空調設備・結露・漏水のどれか

現地では、苦情のあった場所の範囲と素材、水の跡、空調設備の状態を確認します。原因は大きく、空調設備、結露、漏水・雨水の3つに分けて考えると整理しやすくなります。実際には、冷える外壁側の壁に空調の風が届かず結露し、そこへ漏水が加わるなど、複数の原因が重なっていることも少なくありません。

サインだけで判断がつかないときは、専門業者の現地調査で水の出どころを確かめます。天井のシミがカビか雨漏りかの見分け方は天井のシミはカビ？雨漏り？、漏水のあとの乾燥と除カビの順番は水漏れ・漏水のあとのカビでも紹介しています。水の原因を止めずに除カビだけを行うと、同じ場所に戻りやすくなるため、修理と除カビの順番を関係者で共有しておきましょう。

範囲の調査｜1区画の問題か、系統か、建物全体か

原因の見当がついたら、どこまで広がっているかを調べます。次の3つのつながりに沿って確認します。

1. 空調系統：同じ空調機やダクトにつながる区画で、吹出口の汚れやにおいが出ていないか。
2. 配管系統：同じ縦の配管スペースや、上下階の水まわりに沿った区画でシミが出ていないか。
3. 外壁面：同じ向き（北側など）・同じ位置の区画や角部屋で、壁や窓まわりにカビが出ていないか。

目で見てわかりにくい場合や、施工前後の状態を記録として残したい場合は、カビ菌検査を組み合わせます。当社の落下菌検査は空気中から落ちてくるカビを培地で受けるもので採取を30〜60分程度で行え、同定検査は寒天スタンプで採取して培養し、カビの種類を確定します。苦情のあった区画・隣の区画・屋外などを比べることで、範囲を考える材料になります。結果の見方はカビ菌検査の結果の読み方で詳しく解説しています。

範囲が見えてきたら、オーナー・テナント・設備業者に、事実・原因の見立て・対応案・概算と工程を分けて報告します。見立ては断定せず、「現地で確認できたこと」と「これから確かめること」を分けて書くと、関係者の合意が取りやすくなります。

区画施工とテナントとの調整｜ビルメンテナンス カビ 工事の進め方

テナントや利用者がいる建物では、建物全体を一度に止めることは現実的ではありません。そこで、カビが出た区画だけを区切って施工し、周りの区画は通常どおり使っていただく進め方が基本になります。

時間帯については、営業中の作業が難しい場合、夜間・休日の施工はご相談のうえ調整します。工程は、範囲・素材・原因の処置の状況によって変わるため、現地調査のうえでご提案します。

MIST工法^®は、素材を削ったりこすったりせずにカビを取り除く工法です。霧状の専用剤を、カビの状態や素材に合わせてその都度調整し、素材の奥に入り込んだカビまで分解・洗浄します。使用する専用剤は、一般的なカビ処理剤に多い酸性の液ではなくアルカリ性の液です。除カビのあとには防カビ処理を行い、カビが増えにくい状態に整えます。施工は、研修と試験に合格した施工者が担当します。事務所や店舗の事例は店舗・事務所のカビ取り、学校や庁舎などは公共施設のカビ取りでもご紹介しています。

浴室の一部やエアコン内部など小さな範囲のカビは、ハウスクリーニングやエアコン専門業者が向いている場合があります。当社は床下・部屋全体・建物規模のカビ取りと防カビを専門にしています。

記録と再発防止｜帳簿・報告書・年間の点検計画につなげる

除カビが終わっても、同じ条件がそろえばカビは再び出ることがあります。再発の苦情を減らすには、原因の処置・点検・記録を建物の維持管理の流れに組み込むことが大切です。

厚生労働省によると、特定建築物では、空気環境の調整、給水・排水の管理、清掃、ねずみ等の防除の状況（測定や検査の結果、設備の点検・整備の状況を含む）を記載した帳簿書類を備え、5年間保存することとされています。また、建物の平面図・断面図や、維持管理に関する設備の配置・系統を明らかにした図面も備えることとされています。カビの苦情の受付記録や施工前後の写真、検査結果も、こうした記録と一緒に保管しておくと、次に同じ区画で相談があったときに経緯をたどりやすくなります。

1年のどの時期に建物のどこを見ればよいかは、月別カビ点検カレンダーが年間計画づくりの参考になります。マンションの地下や内廊下など共用部の進め方はマンション共用部のカビ、客室を持つ施設はホテル・旅館・民泊の客室カビもあわせてご覧ください。住宅の賃貸管理の視点は賃貸管理会社のためのカビクレーム対応で整理しています。

よくあるご質問

Q. テナントからカビの苦情が来ました。最初に何をすればいいですか？

A. まずは原因や費用の話には触れず、場所・広さ・気づいた時期・におい・水の跡の有無・空調の使い方を聞き取り、写真を依頼します。受付の日時と内容、写真を1つの記録にまとめ、現地確認の日程と次の連絡予定をお伝えしておくと、テナントも安心しやすくなります。カビを強くこすらない、塩素系と酸性の洗剤を混ぜないといった当面の注意もあわせて案内しましょう。

Q. 建物の相対湿度を40〜70%に保っていれば、カビは出ないのですか？

A. そうとは限りません。厚生労働省の建築物環境衛生管理基準では、空気調和設備を設けている場合の居室の相対湿度を40%以上70%以下とし、測定は居室の中央部の床上75cm以上150cm以下の位置で行うとされています。一方、カビは外壁側の冷えた壁や窓まわり、天井の中、漏水の跡など、部屋の中央とは条件の違う場所で出ることがあります。基準の測定値とあわせて、苦情のあった場所そのものの状態を確かめることが大切です。

Q. 空調の吹出口のまわりが黒くなっています。清掃だけで大丈夫ですか？

A. 吹出口の表面の汚れだけであれば、空調設備の保守業者による清掃で対応できる場合があります。ただ、送風時にカビ臭がする、天井材や天井の中にも広がっている、清掃してもすぐ戻る、といった場合は、加湿装置や排水受け（ドレンパン）の状態、天井の中の結露や漏水も含めて調べる必要があります。管理基準では、加湿装置と排水受けの点検は使用開始時と使用期間中の1か月以内ごとに1回とされています。点検記録もあわせて確認しましょう。

Q. カビの除去や修理の費用は、オーナーとテナントのどちらが負担するのですか？

A. 一概には決まりません。賃貸借契約や管理委託契約の内容、カビの原因（建物や設備の側か、テナントの使い方か、両方か）などによって判断が分かれます。管理者としては、受付記録・写真・点検や調査の結果など、判断の材料となる事実をそろえておくことが大切です。個別の判断は、契約内容を確認のうえ、必要に応じて専門家にご相談ください。

Q. テナントが営業中でも、除カビの施工はできますか？

A. 現場の状況によりますが、カビが出た区画だけを区切り、共用部の動線や隣の区画を養生して進める方法をご提案できる場合があります。作業の範囲・時間帯・鍵や立会い・什器の移動は、事前にテナントと調整します。営業中の作業が難しい場合、夜間・休日の施工については、ご相談のうえ調整します。

Q. 延べ面積が3,000㎡に満たない小さなビルでも、管理基準は関係ありますか？

A. 厚生労働省によると、特定建築物以外の建築物であっても、多数の人が使用・利用するものについては、建築物環境衛生管理基準に従って維持管理をするように努めなければならないとされています（いわゆる努力義務）。規模にかかわらず、空気環境や設備の点検記録を残しておくことは、苦情への対応にも役立ちます。特定建築物にあたるかどうかなど、ご不明な点は最寄りの保健所にご確認ください。

まとめ

• ビルや施設のカビの苦情は、1区画の清掃で終わらせず、建物の問題として受付 → 現地確認 → 原因の切り分け → 範囲の調査の順に進める
• 受付では原因も費用も決めず、場所・広さ・時期・におい・水の跡を聞いて写真を依頼し、記録に残す
• 原因は空調設備（加湿装置・排水受け）・結露・漏水の3つに分けて確かめ、重なる場合も想定する
• 建築物環境衛生管理基準の相対湿度は40%以上70%以下。測定は部屋の中央なので、壁ぎわや天井の中は別に確かめる
• 同じ空調系統・配管系統・外壁面の区画も調べ、区画ごとに原因の処置 → 乾燥 → 除カビ → 防カビ処理で施工する
• 施工前後の写真や検査結果は、点検の帳簿と一緒に保管し、年間の点検計画に反映する

10月中旬は、夏から秋にたまった湿気の影響を確かめ、冬の結露シーズンや年末・年度末の工事の前に段取りを整えておける時期です。複数の区画にわたる調査や、営業を続けながらの区画施工など、ビル・施設管理者さまからのご相談は、全国のカビバスターズグループ拠点と連携して本部が法人・業者様のお問い合わせから承っています。