買取再販・中古住宅の仕入れで見つかったカビ｜不動産会社がリフォーム・販売前にやるべきこと

空き家や相続物件を買い取って、リフォームしてから販売する。そんな買取再販や中古住宅の仕入れの現場で、「押入れを開けたら黒いカビ」「床下を覗いたら土台が白っぽい」ということは珍しくありません。10月に入ると、秋の長雨や台風のあとで閉め切った空き家に湿気がこもり、夏の湿気で増えたカビやカビ臭さが目立ちやすくなります。年明けから春にかけての販売に向けて、これからリフォームの段取りを組む物件も多い時期です。この記事では、不動産会社の仕入れ・商品化の担当者さまに向けて、仕入れ時に見落としやすいカビの場所、建物状況調査（インスペクション）とカビの関係、調査→除カビ→防カビ→内装の順番、販売時の説明資料になる記録の残し方、工期の組み方を、MIST工法^®の開発元である本部の立場からまとめました。

結論｜仕入れ物件のカビは「範囲と原因」を先に確かめ、内装の前に除カビし、記録を販売資料にする

買取再販や中古住宅の仕入れでカビが見つかったとき、いちばん避けたいのは、見えている表面だけをクロスや床材で新しくして販売することです。下地の石膏ボード、合板の裏、床下の木部にカビが残っていると、販売後の暮らしの中で湿気がこもったときに、シミやにおいとして戻ってくることがあります。

進め方の基本は、仕入れ時に見落としやすい場所を撮影する → 現地調査とカビ菌検査で範囲と原因を確かめる → 漏水や雨漏りなどの原因を修理して乾かす → MIST工法®で除カビし防カビ処理をする → 内装を仕上げる → それぞれの工程の記録を販売時の説明資料にまとめるという順番です。

今の時期は、夏の湿気や秋の長雨で増えたカビが見つかりやすい時期です。閉め切った空き家では換気されない分、湿気が抜けにくく、カビやにおいのサインが出やすくなります。これから冬に向けて結露が増える前に、年度末の販売に間に合わせるためにも、内装工事の発注前に、カビの範囲と原因を確かめておきましょう。

買取再販 カビ｜仕入れ物件でカビが見つかりやすい理由

国土交通省は、買取再販を「宅地建物取引業者が既存住宅を取得し、一定の質の向上を図るための特定の増改築等を行った後、個人の自己居住用住宅として再販すること」と説明しており、要件を満たす取引には登録免許税や不動産取得税の特例措置が設けられています（要件の詳細は国土交通省のページや税の専門家にご確認ください）。つまり、買取再販の住宅はリフォームを経て、次の方が住まいとして暮らす家です。仕入れの段階でカビを見極めておくことが、商品の質そのものにつながります。

仕入れ物件でカビが見つかりやすいのには、いくつかの理由があります。

1. 空き家期間の閉め切り：人が住まなくなると、窓の開け閉めや換気扇の運転がなくなり、湿気が家の中にこもります。長く空いていた家ほど、押入れや床下、北側の部屋にカビが広がっていることがあります。
2. 残置物が多い：家具や布団が壁や床に密着していると、その裏で結露が起きやすく、片付けてはじめてカビに気づくこともあります。
3. 漏水や雨漏りに気づかれていない：住む人がいないと、配管の小さな漏れや雨漏りが長く放置され、床下や壁の中、天井裏でカビと腐朽が同時に進むことがあります。
4. 前の住まい方の影響：部屋干しや換気扇を止める習慣などで、特定の部屋にカビがたまっていることがあります。

空き家そのもののカビの出方や、久しぶりに開けたときの手順は空き家・長期不在の家がカビる理由でも紹介しています。この記事では、事業として仕入れ・商品化する立場での判断に絞ってお伝えします。個人で家を売る方向けの内容は家を売る前のカビ対策、購入する方向けの内容は中古住宅を買う前に見ておきたいカビのサインをご覧ください。

中古住宅 カビ 不動産会社のチェック箇所｜仕入れ時に見落としやすい6か所

仕入れの内見は、晴れた日の昼間に窓を開けて行うことが多く、残置物で壁や床が隠れていることもあります。そのため、カビは「あとから見つかる」ことが少なくありません。仕入れ時には、次の6か所を意識して確認し、点検口から覗いて撮影するところまでを担当者の基本動作にしておくと、見落としが減ります。

撮影するときは、全体がわかる写真と近くの写真をセットにし、日付がわかるようにしておきます。この写真は、あとで調査を依頼するときの資料になり、販売時の説明資料の「発見時の状態」にもなります。

床下や天井裏は、釘や金物、配線があり、足を踏み外すと天井を破るおそれもあります。仕入れ担当者の確認は、点検口から体を入れずに照らして撮影するまでにしてください。奥の確認は専門業者の現地調査で行います。

建物状況調査（インスペクション）とカビ｜調査でわかること・わからないこと

中古住宅の取引では、建物状況調査（インスペクション）が活用されています。国土交通省の資料によると、平成30年（2018年）4月1日に施行された改正宅地建物取引業法により、媒介契約の締結時に建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を書面に記載すること、重要事項説明の際に調査結果の概要を説明すること、売買契約の締結時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を書面に記載することが定められました。

建物状況調査は、国の登録を受けた講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が、基礎・外壁などに生じているひび割れや雨漏りなどの劣化事象・不具合事象を、目視・計測等により調べるものです。調査の対象は、建物の構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分で、木造の戸建住宅では床下の蟻害や腐朽なども調べます。一方で、国土交通省の資料では、この調査は瑕疵の有無を判定するものではないことも明記されています。

つまり、建物状況調査の結果はカビの原因（雨漏り・腐朽・床下の状態）を探すための手がかりとして活かし、カビそのものの範囲と状態は別に確かめる、という使い分けがおすすめです。

落下菌検査（採取は30〜60分程度）や、寒天スタンプで採取して培養しカビの種類を確定する同定検査の詳しい内容はカビ菌検査、検査の使い分けはカビ菌検査という選択肢で紹介しています。

リフォーム前 カビ｜調査→除カビ→防カビ→内装の順番で商品化する

カビが見つかった物件を商品化するときは、内装工事の前にカビの工程を入れることが大切です。クロスや床の張り替え、キッチン・洗面台の入れ替えなどを先に進めてしまうと、下地や床下のカビを処理するために仕上げをやり直すことになりかねません。

除カビで残せるか、交換が必要かの判断も大切です。表面にとどまるカビや、素材の奥に入り込んでいても構造的に問題のない木部は、除カビで残せることが多い一方、腐朽が進んで強度に影響している部材や、水を含んで傷んだ石膏ボードなどは交換を考えます。構造に関わる判断は、建築士や工務店と一緒に行います。解体中にカビが見つかったときの判断はリフォーム・リノベーションの解体中にカビが見つかったら、張り替えの前にカビ取りが必要な理由はリフォーム前のカビ取りが先な理由で詳しく解説しています。

MIST工法^®は、素材を削ったりこすったりせずにカビを取り除く工法です。霧状の専用剤を、カビの状態や素材に合わせてその都度調整し、素材の奥に入り込んだカビまで分解・洗浄します。使用する専用剤は、一般的なカビ処理剤に多い酸性の液ではなくアルカリ性の液です。除カビのあとには防カビ処理を行い、カビが増えにくい状態に整えます。施工は、研修と試験に合格した施工者が担当します。

土台や大引、和室の柱など、交換すると工期も費用もかさむ部材を、削らずに残して除カビできることは、買取再販の原価と工期の面でも意味があります。

浴室の一部やエアコン内部など小さな範囲のカビは、ハウスクリーニングやエアコン専門業者が向いている場合があります。当社は床下・部屋全体・建物規模のカビ取りと防カビを専門にしています。

記録の残し方｜施工記録を販売時の説明資料にする

カビに対応した物件では、「何があって、何をしたか」を記録にまとめておくことが、販売の場面でも引渡し後でも役に立ちます。記録があれば、買主さまからの質問にも事実にもとづいて答えやすくなります。

複数の物件を扱う会社さまでは、記録シートの形式を社内でそろえておくと、次の仕入れ判断の資料にもなります。

売却前 カビ｜告知・契約・保険は断定せず、専門家に確認する

カビに対応した物件を販売するとき、買主さまに何をどこまで伝えるかは、担当者の方がいちばん悩まれるところだと思います。告知や説明の要否・方法、契約書への記載、責任の範囲は、物件の状態、契約の内容、取引の形態によって異なります。当社から一律に「伝える必要がある／ない」とお答えすることはできませんので、仲介担当者や弁護士などの専門家にご確認ください。

当社がお手伝いできるのは、判断の材料になる事実の整理です。カビの場所と範囲、原因の見立て、処理した範囲が記録で整っていれば、専門家との相談も具体的になります。

また、国土交通省の資料では、既存住宅売買瑕疵保険は構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分に係る瑕疵が見つかった場合の修補費用等を対象とする保険として紹介されています。カビがどのように扱われるかは保険商品や契約の内容によるため、加入や適用については保険法人や検査事業者にご確認ください。水濡れのあとの保険の考え方はカビ取りに火災保険は使える？でも紹介しています。

工期と段取り｜年度末の販売に間に合わせるために

買取再販では、仕入れから販売までの期間が原価に直結します。カビの工程を後から差し込むと、内装工事のやり直しや工期の延長につながるため、仕入れ直後に調査を入れ、最初の工程表にカビの工程を組み込むことをおすすめします。

• 仕入れ直後：6か所の撮影と記録。カビや水の跡があれば、内装の発注前に現地調査を依頼する
• 解体・残置物撤去のあと：家具や荷物で隠れていた壁・床を確認。必要なら追加で調査
• 原因の修理と乾燥：漏水・雨漏りがあれば修理を先に。乾燥の確認に必要な日数を見込んでおく
• 除カビ・防カビ処理：内装の下地工事の前に。施工前後の写真と必要に応じて検査
• 内装仕上げ・販売：記録シートを仕上げ、販売資料に添える

販売を春に予定している物件ほど、今のうちから年内に調査と除カビの段取りをつけておくと、工程に余裕が生まれます。

費用は、範囲・素材・場所・原因によって大きく変わるため、現地調査のうえでお見積もりします。部位ごとの目安はサービス内容と料金に掲載しています。

除カビのあとにクロスの張り替えや下地の補修が必要になる場合、関東・関西・東海では、グループ代理店のカビ取リフォームが、MIST工法®での除カビから内装の修繕まで一貫して対応しています。そのほかの地域も、全国のカビバスターズグループ拠点と連携して対応します。工務店・リフォーム会社さまとの協業については建築・住宅会社の方へもご覧ください。

よくあるご質問

Q. 仕入れた物件の押入れにカビがありました。クロスと床を張り替えれば販売できますか？

A. 下地や床下にカビが残っていると、販売後にシミやにおいとして戻ることがあります。まずは押入れの奥の壁・床と、その下の床下まで範囲を確かめ、原因（床下の湿気・結露・漏水など）を止めてから除カビと防カビ処理を行い、そのあとに内装を仕上げる順番をおすすめします。

Q. 建物状況調査（インスペクション）を受けていれば、カビのことも分かりますか？

A. 建物状況調査は、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分の劣化事象を目視・計測等で調べるもので、カビの範囲や種類を調べることを目的とした調査ではありません。雨漏りの跡や床下の腐朽の指摘を手がかりに、カビは現地調査やカビ菌検査で確かめるのが確実です。

Q. カビがあったことは、買主に伝えなければいけませんか？

A. 告知や説明の要否・方法は、物件の状態、契約の内容、取引の形態によって異なるため、当社から一律にお答えすることはできません。仲介担当者や弁護士などの専門家にご相談ください。当社では、判断の材料になるよう、発見時の状態・原因の見立て・処理した範囲・施工前後の写真や検査結果などの記録を整理してお渡しすることができます。

Q. 買取再販の工期が決まっています。除カビにはどのくらい日数がかかりますか？

A. 範囲、素材、原因の修理の有無、乾燥に必要な期間によって大きく変わるため、現地調査のうえで工程をご提案します。工期を守るためには、仕入れ直後の早い段階で調査を入れ、除カビと内装工事の順番を最初から工程表に組み込むことが大切です。漏水の修理や乾燥が必要な場合は、その期間も見込んでおく必要があります。

Q. 複数の物件を定期的に仕入れています。まとめて相談できますか？

A. はい、不動産会社さま・工務店さまなど法人からのご相談は法人・業者様のお問い合わせで承っています。本部が窓口となり、全国のカビバスターズグループ拠点と連携して対応します。

Q. 費用は販売価格に見合いますか？どのくらいかかりますか？

A. 費用は範囲・素材・場所・原因によって大きく異なるため、現地調査のうえでお見積もりします。部位ごとの目安はサービス内容と料金に掲載しています（例：室内壁面クロス1,500円〜／㎡、築40年未満の和室木材部6畳120,000円〜〔天井除く〕、いずれも税別）。

まとめ

• 買取再販・中古住宅の仕入れ物件は、空き家期間の閉め切り・床下の湿気・漏水・結露で、見えない場所にカビが広がっていることが多い
• 仕入れ時は、床下・押入れ・北側の部屋・天井裏・水まわりの周辺・閉め切った収納の6か所を、点検口から覗いて撮影するまでを基本に
• 建物状況調査は構造と雨水の浸入に関する劣化事象を目視・計測等で調べる制度。カビの範囲や種類は、現地調査やカビ菌検査で別に確かめる
• 商品化は、原因を止める → 乾かす → MIST工法®で除カビ → 防カビ処理 → 内装仕上げの順番で
• 発見時・原因・処理範囲・施工前後の写真・検査結果を記録シートにまとめ、販売時の説明資料に。告知や契約の扱いは専門家に確認を
• 年度末の販売に向けては、仕入れ直後に調査を入れ、最初の工程表にカビの工程を組み込む

秋の長雨や台風のあとの今の季節は、閉め切った仕入れ物件のカビが目に見えやすくなる時期です。点検口からの写真が数枚あるだけでも、ご相談は進めやすくなります。