マンション大規模修繕で見つかるカビ｜外壁・バルコニー・共用廊下・住戸内のカビを修繕に組み込む段取り

「足場を組んで近くで見たら、北側の外壁が思った以上に黒い」「バルコニーの手すり壁の内側や軒天に、点々とカビが出ている」「アンケートで住戸内のカビの相談がいくつも出てきた」。マンションの大規模修繕では、調査・診断や足場の設置をきっかけに、ふだんは見えにくい場所のカビが見つかることがあります。10月下旬は、秋の長雨や台風のあとで外壁やバルコニーが乾きにくく、これから冬の結露の季節を迎える時期です。この記事では、MIST工法^®の開発元である当社（カビバスターズ本部）が、大規模修繕で見つかるカビを、調査・診断から仕様・工程・住民説明・記録までの流れにどう組み込むかを、国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインにも触れながら整理します。

結論｜大規模修繕で見つかったカビは、「塗る前に取る」を仕様と工程に書いておく

マンションの大規模修繕で見つかるカビは、外壁の北面や日陰の面、軒天（上げ裏）、バルコニーの床や手すり壁、共用廊下・階段など、日が当たりにくく乾きにくい場所に集まる傾向があります。こうしたカビを、塗装や防水の工事の中で「汚れ」として扱ってしまうと、塗膜の下や目地に残ったカビが、仕上がりや再発に影響するおそれがあります。

そこで大切なのは、調査・診断の段階でカビを記録し、修繕設計の仕様書と工程に「除カビ・防カビ処理を塗装・防水の前に行う」ことを書いておくことです。あとから追加工事として入れると、足場の期間や他の工程との調整が難しくなることがあります。基本の順番は、調査・診断 → 修繕設計（仕様・数量） → 合意と住民説明 → 足場・下地調査で範囲を再確認 → 除カビ・防カビ → 下地補修・塗装・防水 → 検査・記録です。

10月下旬は、秋の長雨や台風のあとで、外壁やバルコニーに湿気が残りやすい時期です。これから冬の結露の季節を迎える前に、共用部や住戸内のカビの状況を記録しておくと、来年度以降の修繕の計画や、長期修繕計画の見直しの材料になります。

大規模修繕とカビの関係｜長期修繕計画ガイドラインで確認できること

国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」（令和6年6月改定）では、大規模修繕工事を「建物の全体又は複数の部位について行う大規模な計画修繕工事（全面的な外壁塗装等を伴う工事）」と定義し、例として、外部足場が必要な外壁塗装と屋上防水等を同時に行う場合などを挙げています。外壁の全面に足場がかかるこの時期は、ふだん手が届かない外壁の上の方や軒天、バルコニーの外側を、近くで確かめられる数少ない機会です。

同ガイドラインでは、長期修繕計画の計画期間を30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とし、計画は5年程度ごとに見直すことを前提としています。また、修繕周期の例として、次のような目安が示されています。

修繕周期は、国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」（令和6年6月改定）の「修繕周期の例（標準様式第3-2号記載例の修繕周期（参考）から）」をもとに、カビと関わりの深い項目を当社で抜き出したものです。「カビとの関わり」の欄は当社の経験による一般的な目安です。

ガイドラインには、「計画修繕工事の実施の要否、内容等は、事前に調査・診断を行い、その結果に基づいて判断する」という前提条件も示されています。カビについても同じで、年数だけで判断せず、調査・診断の結果として記録に残しておくことが、仕様や工程に反映するための第一歩になります。

大規模修繕の調査・診断で見つかるカビ｜外壁・軒天・バルコニー・共用廊下

調査・診断では、塗膜のはがれ、ひび割れ、シーリングの劣化、防水層のふくれなどを確認します。その過程でカビが見つかることも少なくありません。大切なのは、カビを劣化の一種として記録し、部位と原因の見当を分けて書いておくことです。

目で見て範囲がわかりにくい場合や、施工前後の状態を記録として残したい場合は、カビ菌検査を組み合わせる方法もあります。当社の落下菌検査は空気中から落ちてくるカビを培地で受けるもので、採取は30〜60分程度です。同定検査は寒天スタンプで採取して培養し、カビの種類を確定します。結果の見方はカビ菌検査の結果を工事に生かすで詳しく解説しています。

修繕工事の前に除カビを入れる理由｜塗装・防水・シーリングとの順番

外壁の塗装や防水工事では、塗る前に下地を整えることが仕上がりを左右します。カビも同じで、カビが残った面に塗料や防水材を重ねると、塗膜の下や表面に再びカビが現れたり、仕上がりに影響したりするおそれがあります。そのため、カビが広い面や繰り返し出ている面では、塗装・防水・シーリングの工程の前に、除カビと防カビ処理を行う段取りを検討します。

外壁の塗り替えの前にやっておきたいことは、戸建て・建物全般の視点から外壁のカビ｜塗り替えの前に、やっておくべきことがあるでも紹介しています。また、除カビの作業中に周りへカビを広げないための養生と区画の考え方は、除カビ工事中の養生と区画で解説しています。

住戸内の結露カビとの切り分け｜共用部の修繕で何が変わり、何が変わらないか

大規模修繕の前には、居住者へのアンケートで住戸内の不具合を聞くことがあります。そこで「北側の部屋の壁にカビ」「窓まわりが黒い」「押入れがカビ臭い」といった声が出てくることも少なくありません。このとき大切なのは、住戸内のカビがすべて外壁の劣化によるものとは限らない、という点です。

住戸内のカビへの対応で、どこまでが専有部分でどこからが共用部分か、費用を誰が負担するかは、管理規約や総会の決議、契約の内容によって異なります。説明の場で断定せず、管理会社・理事会で確認した内容を伝えるようにしましょう。住戸内の結露の起こり方はマンション住戸の結露とカビ、上階からの漏水が疑われる場合の進め方は上階からの漏水で天井・壁がカビたときで詳しく整理しています。

管理組合・管理会社・修繕コンサルタントの段取り｜いつ、誰に相談するか

大規模修繕の中でカビを扱うには、修繕の施工会社と除カビを担当する業者の役割をはっきりさせておくことが大切です。塗装・防水・シーリングなどの工事は修繕の施工会社が行い、当社はカビの調査と、除カビ・防カビ処理を担当して、工程を施工会社と調整する形が一般的です。

1. 調査・診断の段階：修繕コンサルタントや設計者に、カビの部位と範囲を記録しておいてほしいと伝える。必要に応じて専門業者の現地調査を入れる。
2. 修繕設計の段階：仕様書に除カビ・防カビの範囲・順番・記録の方法を書く。数量の増減の扱いも決めておく。
3. 施工会社の選定・合意の段階：除カビを誰が担当し、どの工程の前に行うかを見積もりの条件としてそろえる。
4. 足場設置後：下地調査で範囲を再確認し、写真を撮って管理組合に報告する。
5. 施工・完了後：施工前後の写真と範囲の図面を、修繕の記録と一緒に保管し、長期修繕計画の見直しに生かす。

MIST工法^®は、素材を削ったりこすったりせずにカビを取り除く工法です。霧状の専用剤を、カビの状態や素材に合わせてその都度調整し、素材の奥に入り込んだカビまで分解・洗浄します。使用する専用剤は、一般的なカビ処理剤に多い酸性の液ではなくアルカリ性の液です。除カビのあとには防カビ処理を行い、カビが増えにくい状態に整えます。施工は、研修と試験に合格した施工者が担当します。外壁のカビ取りについては外壁のカビ取りで、料金の目安（例：コンクリート外壁1,200円〜/㎡、税別）はサービス内容と料金でご紹介しています。実際の費用は範囲・環境・素材で大きく異なるため、現地調査のうえでお見積もりします。

浴室の一部やエアコン内部など小さな範囲のカビは、ハウスクリーニングやエアコン専門業者が向いている場合があります。当社は床下・部屋全体・建物規模のカビ取りと防カビを専門にしています。

住民説明のポイント｜大規模修繕の説明会・掲示で伝えること

除カビを組み込む場合も、なぜその作業が必要なのか、いつ、どこで、何をお願いするのかを、説明会や掲示、配布文書で早めに伝えておくと、当日の混乱を減らせます。

マンションの共用部のうち、地下・ゴミ置き場・内廊下などで起きやすいカビと、管理組合での日常的な進め方はマンション共用部のカビで紹介しています。

施工後の記録と次の修繕計画へのつなげ方

除カビ・防カビ処理が終わったら、施工前後の写真、処理した範囲の図面、必要に応じたカビ菌検査の結果を、修繕工事の記録と一緒に管理組合で保管しておきます。ガイドラインでは、長期修繕計画の見直しに当たって、設計図書や修繕等の履歴などの資料調査、現地調査などの調査・診断を行い、建物と設備の劣化状況などを把握したうえで作成することが必要とされています。カビの記録も、出ていた面・部位、原因の見当と行った修理、処理した範囲、次の点検の予定（梅雨のあと・冬の結露の時期など）を、修繕等の履歴の一つとして残しておくと役立ちます。

1年のどの時期に建物のどこを見ればよいかは月別カビ点検カレンダーが参考になります。台風や大雨のあとに外壁やバルコニーを確かめるポイントは台風・大雨のあとに確認したい家のカビもあわせてご覧ください。

よくあるご質問

Q. 大規模修繕の調査・診断でカビが見つかりました。まず何をすればいいですか？

A. まずは、カビが見つかった部位・方位・階・範囲・水の跡の有無を、写真と一緒に図面へ記録しておくことをおすすめします。そのうえで、修繕コンサルタントや設計者、管理会社と共有し、雨水や漏水など原因として確かめるべきことがあるか、修繕の仕様書や工程のどこに除カビを入れるかを検討します。範囲や素材がはっきりしない場合は、専門業者の現地調査やカビ菌検査を組み合わせる方法もあります。

Q. 外壁のカビは、塗装の前の洗浄で落ちるのではありませんか？

A. 表面の汚れは洗浄で落ちることがあります。ただ、塗膜や目地、コンクリートの表面に入り込んだカビは、見た目がきれいになっても残っている場合があります。カビが残った面に塗り重ねると、仕上がりや再発に影響するおそれがあるため、カビの範囲が広い面や繰り返し出ている面では、塗装の前に除カビと防カビ処理を行う段取りを検討する価値があります。洗浄と除カビの順番は、設計者・施工会社と現場ごとに調整します。

Q. 大規模修繕は何年ごとに行うものですか？カビの点検もその時でよいのでしょうか？

A. 国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、修繕周期の例として外壁塗装やバルコニー床防水などを12〜15年とし、1回目の大規模修繕を12〜15年目程度の目安として示しています。ただし周期はおおよその目安で、立地条件などにより異なるとされています。カビは季節や使い方によって変わるため、大規模修繕の時だけでなく、日常の点検や、5年程度ごとの長期修繕計画の見直しに合わせて状況を記録しておくと、次の修繕の計画が立てやすくなります。

Q. 住戸内のカビも、大規模修繕の中で直してもらえますか？

A. 一概にはいえません。住戸内のカビは、室内の結露、外壁やサッシまわりからの雨水、上階からの漏水など、原因によって対応が変わります。また、どこまでが専有部分でどこからが共用部分か、費用を誰が負担するかは、管理規約や総会の決議、契約の内容によります。住戸内のカビの申告があった場合は、管理会社・理事会で原因の確認の進め方を相談し、必要に応じて専門家に確認してください。

Q. 除カビの費用は、修繕積立金から出せるのですか？

A. 当社からは断定できません。修繕積立金の使い道や、除カビを修繕工事の一部として扱うかどうかは、管理規約や総会の決議、長期修繕計画の内容によって判断されます。管理会社や修繕コンサルタント、必要に応じてマンション管理士などの専門家にご確認ください。当社は、範囲・素材・工程を整理した見積もりや資料をご用意し、判断の材料づくりをお手伝いします。

Q. 居住者が住みながらでも、除カビはできますか？

A. 大規模修繕と同じく、住みながらの施工が基本になります。外壁面やバルコニー、共用廊下を区画ごとに進め、洗濯物を干せない日や立入りが必要な日を事前に案内します。作業の範囲・時間帯・動線は、管理組合・管理会社・修繕の施工会社と調整します。ペットや体調面で配慮が必要な方がいる場合は、事前に申し出ていただくよう案内しておくと安心です。

まとめ

• 大規模修繕は、外部足場が必要な外壁塗装と屋上防水等を同時に行うような工事。足場がかかる時期は、外壁・軒天・バルコニーのカビを近くで確かめられる機会
• ガイドラインの修繕周期の例では、外壁塗装・床防水・シーリングなどが12〜15年。周期はおおよその目安で、立地条件等により異なる
• 調査・診断の段階でカビの部位・方位・範囲・水の跡を記録し、仕様書と工程に「塗装・防水の前に除カビ・防カビ」を書いておく
• 住戸内のカビは、結露・雨水・漏水を切り分けてから対応を考え、専有部分・共用部分や費用負担は管理規約・決議・契約で確認する
• 住民説明では、除カビの理由・日程・バルコニーの片付け・洗濯物を干せない日を伝え、断定的な言い方は避ける
• 施工前後の写真と範囲の図面を修繕の記録と一緒に保管し、長期修繕計画の見直しに生かす

10月下旬は、秋の長雨のあとで外壁やバルコニーの状態が見えやすく、冬の結露の季節や年度末の総会の前に段取りを整えておける時期です。大規模修繕の調査・診断で見つかったカビの確認、仕様や工程への組み込み、住戸内のカビの切り分けなどのご相談は、全国のカビバスターズグループ拠点と連携して本部が承っています。管理会社・修繕コンサルタントさまは法人・業者様のお問い合わせ、建築・修繕の施工会社さまは建築・住宅会社の方へもご覧ください。