沖縄のアパート・貸家オーナー向け｜退去後の部屋が丸ごとカビていたときの原状回復と、空室を減らす防カビ

10月に入り、沖縄は台風シーズンも終盤です。とはいえ、気象庁の平年値では那覇の10月の平均湿度は72%、11月も69%と、本土が秋晴れで乾き始めるころも湿気の多い状態が続きます。この時期、アパートや貸家のオーナーさま・管理会社さまから多くなるのが、「夏に退去した部屋を開けたら、壁も天井もカビだらけだった」というご相談です。年明けの引っ越しシーズンを前に、部屋まるごとのカビをどの順番で直し、次の入居者のあいだに戻さないかを、オーナーさま目線でまとめました。

結論｜沖縄のアパートで退去後に部屋がカビていたら「記録・原因・除カビ・防カビ・内装」の順番で

沖縄のアパートや貸家で、退去後の部屋が丸ごとカビていたときは、まず写真で状態を記録し、カビが広がった原因を確かめ、除カビと防カビ処理で下地を整えてから、クロスの張り替えなどの内装に進むのが基本の順番です。いきなり張り替えから始めると、下地に残ったカビが次の入居中に再び表に出てくることがあります。

もうひとつ大切なのが、次の入居までの空室期間の管理です。沖縄は1年を通して湿度が高く、窓を閉め切った空室は湿気の逃げ場がありません。原状回復と空室管理をひと続きの作業として考えることが、空室期間を短くすることにもつながります。

沖縄の気候とカビの関係の全体像は、柱記事の沖縄のカビ対策｜気象庁データで見る湿気の1年と、家・モノ・台風後の守り方で詳しくまとめています。この記事では、その中でも賃貸オーナーさま・管理会社さまに向けて、部屋全体・建物全体のカビへの向き合い方を掘り下げます。

沖縄のアパート・貸家で、退去後に部屋まるごとカビる理由

退去立会いで部屋を開けたとき、壁一面や天井、押入れ、家具の裏までカビが広がっていると、「入居者の使い方が悪かったのでは」と考えたくなるかもしれません。ただ沖縄の場合は、気候・建物の構造・空室の状態が重なって、部屋まるごとカビが広がることが少なくありません。

1年を通して湿度が高く、「自然に乾く季節」が短い

気象庁の平年値（1991〜2020年）では、那覇の年平均湿度は73%で、平均湿度が70%以上の月が3月から10月までの8か月続きます。宮古島では年平均77%で、12か月すべてが70%以上です。一般に、湿度が70%を超える状態が続くとカビが増えやすいといわれます。沖縄では、屋外の空気そのものがこの目安を上回る時期が長いため、部屋の中でも湿気がたまりやすいのです。

退去前後に、エアコンが止まり窓が閉め切られる

入居中はエアコンの冷房や除湿がある程度湿気を取っていますが、退去後は電気も止まり、窓も閉め切られます。夏から秋にこの状態になると、湿った空気が部屋にこもり、短い期間でもカビが一気に広がることがあります。

コンクリート（RC）の外壁側で結露しやすい

沖縄の賃貸住宅には鉄筋コンクリート造（RC造）の建物も多くあります。コンクリートは温まりにくく冷めにくいため、冷房で冷えた壁や、日の当たらない外壁側の壁、最上階の天井などで結露が起きやすくなります。家具を壁にぴったりつけていた場所や押入れの奥は空気が動かず、退去して家具をどけたとたんに壁一面の黒カビが見つかることもあります。マンション住戸の結露の考え方はマンション住戸の結露とカビ｜鉄筋コンクリートの部屋で起きやすい場所でも紹介しています。

台風や大雨のあとの雨水・漏水が気づかれにくい

気象庁の平年値では、沖縄地方に接近する台風は年7.7個です。空室のあいだに台風や大雨があると、サッシまわりや外壁のひび割れ、屋上の防水の傷みから入った雨水に誰も気づかないまま、床や壁の下地が濡れた状態で閉め切られてしまうことがあります。

上の表は一般的な目安です。複数の原因が重なることもあるため、はっきりしない場合は現地調査で確認することをおすすめします。

退去立会いで最初にやること｜写真の記録と、カビの範囲の把握

すぐに清掃やリフォームを手配したくなりますが、最初にやるべきことは記録です。先に手を入れてしまうと、カビの範囲や程度がわからなくなり、原因の確認にも話し合いにも困ることがあります。

1. 部屋全体を撮る：部屋ごとに入口から見渡し、どの壁・天井が黒いのかわかるように撮ります。
2. 近くから撮る：メジャーを添えて、広さがわかるように撮ります。
3. 収納・水まわり・窓まわりも撮る：押入れ・クローゼットの奥、窓台やサッシ、床の端、エアコンの下の壁なども忘れずに撮影します。
4. においと湿気をメモする：玄関を開けたときのにおい、湿度計があれば湿度も書き留めておきます。
5. 雨じみ・漏水の跡を確認する：天井のしみ、サッシの濡れ、床のふくらみを記録します。

退去時のカビの記録の考え方は、入居者側の目線でまとめた退去前にカビを見つけたら｜立会いまでにやること・やらないことと、写真の残し方も参考になります。

費用の負担は「契約」と「原因」で考える

原状回復費用の負担は、賃貸借契約の内容と、カビが出た原因によって変わるため、一概に「入居者の負担」「貸主の負担」と決めることはできません。具体的な判断は、契約書や国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」、建物の状態を踏まえて、管理会社や専門家に相談しながら進めてください。

そのうえで、オーナーさま側でできるのは、判断の材料をそろえておくことです。貸主・借主それぞれの考え方の整理は、賃貸住宅のカビ｜貸主・借主の責任はどこで分かれるかで詳しく紹介しています。

この記事は、費用負担について法的な判断を示すものではありません。個別の事情は、契約書の内容を確認のうえ、管理会社や専門家にご相談ください。

原状回復は「除カビ → 防カビ処理 → 内装」の順番が基本

記録と原因の確認ができたら、いよいよ部屋を直していきます。ここで大切なのは、カビを取る工事と、内装を新しくする工事を分けて考えることです。張り替えは見た目を新しくする工事で、下地のカビや原因を取り除く工事ではありません。

張り替えの前に除カビと防カビ処理を行う理由

部屋全体に広がったカビは、表面に見えている部分だけでなく、クロスの裏紙や接着剤、石膏ボードの表面の紙、押入れの木部などに入り込んでいることがあります。その上から新しいクロスを張ると、見た目はきれいになっても、下地に残ったカビと湿気の条件がそのまま閉じ込められてしまいます。張り替えの前に除カビを行う考え方はリフォーム前のカビ取りが先な理由でも紹介しています。

MIST工法®なら、素材を削らずに部屋まるごと除カビできる

MIST工法^®は、素材を削らない・こすらないカビ取り技術です。霧状の専用剤をカビの状態や素材に合わせてその都度調整し、素材の奥に入り込んだカビを分解・洗浄したうえで、防カビ処理を行います。使用する剤は、一般的な処理剤に多い酸性液ではなく、アルカリ性液です。施工は、研修・試験に合格した施工者が担当します。

そのため、壁・天井・押入れの木部・建具などを傷めにくい形で部屋まるごとの除カビを進められ、交換は本当に傷んだ部分に絞りやすくなります。

なお、浴室の一部やエアコン内部など小さな範囲のカビは、ハウスクリーニングやエアコン専門業者が向いている場合があります。当社は床下・部屋全体・建物規模のカビ取りと防カビを専門にしています。頼み分けの目安はハウスクリーニングとカビ取り専門業者は何が違う？でも整理しています。

複数戸・棟単位でカビに対応するときの進め方

1室ずつ対応していると、建物に共通する原因を見逃すことがあります。たとえば、北側の部屋ばかり、最上階の天井の角ばかりにカビが出ている場合は、建物側の原因を疑います。

まず全戸の状況を集め、原因を比べる

空室・退去予定・入居中の部屋を一覧にし、入居者からの結露やにおいの連絡、過去の雨漏りの記録などを整理します。現地調査では、部屋ごとのカビの範囲と原因を確かめ、同じ向き・同じ階にそろって出ていないかを比べます。必要に応じてカビ菌検査で部屋どうしの状態を比べる方法もあります。検査の使い分けはカビ菌検査という選択肢で紹介しています。

空室から順に施工し、入居中の部屋は日程を相談する

空室は、除カビ・防カビ処理・内装までを一気に進められるため、優先して施工するのが効率的です。入居中の部屋で症状が出ている場合は、入居者の生活に合わせて日程を相談し、部屋ごと・場所ごとに区切って進めます。雨漏りや外壁の修理が必要な場合は、その工程と除カビの順番をそろえることが大切です。

管理会社さまや法人のオーナーさまからのご相談は、法人・業者様のお問い合わせからも承っています。施工の実例はカビ取り・カビ対策施工例もご覧ください。

空室期間の管理｜沖縄の空室でカビを戻さないために

除カビと防カビ処理、内装の仕上げが終わったら、次の入居者が決まるまでの空室期間の管理に移ります。沖縄では、ここが原状回復と同じくらい大切です。

換気と「空気の通り道」をつくる

見回りのときは窓を開けて換気し、押入れやクローゼット、室内のドアを開けて、空気の通り道をつくっておきます。排水口には水を流し、トラップの水（封水）が切れて下水のにおいが上がってくるのを防ぎます。カビ臭と下水臭の見分け方はカビ臭・下水臭・生乾き臭の見分け方が参考になります。

湿度計で「数字」を記録する

空室に湿度計を置いておくと、見回りのたびに湿度を数字で確かめられます。高い状態が続くなら、換気の回数や除湿の方法を見直す判断材料になります。

台風・大雨のあとは必ず確認する

空室のあいだに台風や大雨があったら、安全を確認したうえで、天井・サッシ・床に濡れや雨じみがないかを見に行きましょう。濡れていたら写真を撮り、乾燥と修理を手配します。台風後の点検ポイントは台風・大雨のあとに確認したい家のカビで詳しく紹介しています。屋根や屋上の端など、高い所には上らないでください。

入居者への案内｜カビの連絡を早めにもらえる関係をつくる

退去後に見つかる部屋まるごとのカビは、入居中の小さなサインが伝わっていなかったケースが多くあります。入居時に換気と結露への注意、早めの連絡のお願いを伝えておくと、小さな段階で対処しやすくなります。

• 家具は壁から少し離して置く：特に外壁側の壁。
• 押入れ・クローゼットは詰め込みすぎない：ときどき扉を開けて換気。
• 換気扇・24時間換気は止めない：入浴後や料理のあとは、換気扇をしばらく回してもらいます。
• 長く家を空けるときは連絡を：長期不在時の過ごし方も伝えます。
• 黒い点・しみ・においに気づいたら早めに連絡：写真を撮って管理会社に送ってもらう流れを案内します。

入居者からの結露やカビの相談への備えは、冬に増える入居者からの「結露・カビ」相談｜賃貸オーナー・管理会社が今のうちに準備しておきたいことでもまとめています。沖縄では季節を問わず案内しておくのがおすすめです。

沖縄の賃貸物件の除カビ費用の目安と、見積もりの考え方

除カビの費用は、カビの範囲・素材・建物の環境によって大きく変わります。MIST工法^®の施工料金の目安は次のとおりです（税別、サービス内容と料金より）。

部屋全体や複数戸にわたる場合は、面積だけでなく、素材の種類や傷み具合、原因の状態によって工程が変わるため、現地調査のうえでお見積もりします。料金が現地調査のあとに決まる理由は料金はなぜ現地調査のあとなのか、見積書の見方はカビ取りの見積書、どこを見ればいい？で紹介しています。除カビと内装は分けて見積もりを取ると比べやすくなります。

沖縄県内のアパート・貸家のカビ相談先

沖縄県内のアパート・貸家のカビについては、当社グループの沖縄拠点が地元で現地調査・施工に対応しています。空室が複数ある場合や、建物全体の原因を調べたい場合も、まずは状況をお聞かせください。

よくあるご質問

Q. 退去後の部屋が丸ごとカビていました。入居者に費用を請求できますか？

A. 契約の内容や、カビが出た原因によって考え方が変わるため、一概には言えません。まずは写真で状態を記録し、原因を確かめたうえで、契約書や国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と照らし合わせ、必要に応じて管理会社や専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

Q. クロスを張り替えるだけではだめですか？

A. 表面のカビが軽く下地に傷みがなければ、張り替えで済むこともあります。ただ、部屋全体に広がっている場合は裏紙や石膏ボード、木部まで入り込んでいることがあり、上から張ると下地にカビが残ります。先に除カビと防カビ処理で下地を整えてから内装を仕上げるほうが、カビが戻りにくくなります。

Q. 除カビの工事中、ほかの部屋の入居者に影響はありますか？

A. MIST工法®は素材を削らない・こすらない工法で、作業は部屋ごとに区切って進めます。作業車の駐車や作業時間帯など、ほかの入居者に関わる点は、お知らせの方法も含めて現地調査の際にご相談ください。

Q. 空室が複数あります。まとめて頼むメリットはありますか？

A. 同じ建物で空室が複数ある場合、同じ向きや同じ階の部屋に共通する原因（外壁側の結露、屋上や外壁からの雨水など）が見つかることがあります。まとめて調査すると原因を比べやすく、日程も組みやすくなります。

Q. 空室のあいだは、どれくらいの頻度で見回ればよいですか？

A. 建物の状態や立地、季節によって変わるため、決まった回数はありません。沖縄は1年を通して湿度が高く、那覇でも平均湿度が70%以上の月が3〜10月の8か月あります。定期的な換気と、台風や大雨のあとの確認を空室管理の手順に入れておくと安心です。

Q. 沖縄本島以外のアパートでも相談できますか？

A. 当社グループの沖縄拠点「カビバスターズ沖縄（稼大エンジニアリング株式会社）」が沖縄県内のご相談に対応しています。宮古・八重山などの離島については、対応の可否や日程をお問い合わせの際にご確認ください。

まとめ

• 沖縄の空室は閉め切るだけで湿気がこもりやすく、退去後に部屋まるごとカビが広がることがある（那覇は年平均湿度73%、宮古島は77%）
• 退去後に部屋全体がカビていたら、「記録 → 原因の確認 → 除カビ → 防カビ処理 → 内装」の順番で進める
• 費用の負担は契約の内容とカビの原因によって変わるため、写真や連絡の記録をそろえ、ガイドラインや専門家の意見も踏まえて確認する
• 複数戸・棟単位で原因を比べると、建物側に共通する原因を見つけやすく、修理と除カビの順番もそろえやすい
• 原状回復のあとは、換気・湿度の記録・台風後の確認で空室期間の管理を続け、入居時の案内で早めの連絡をもらえる関係をつくる

順番を守って原因から整えることで、次の入居中にカビを戻しにくくなり、空室期間の短縮にもつながります。年明けからの引っ越しシーズンに向けて、秋のうちに空室の状態を確かめておきましょう。