執筆：MIST工法®カビバスターズ本部（株式会社せら） 本記事の数値は公的機関・学会の公開資料にもとづいています。
施設別シリーズの第15回は賃貸住宅です。退去のときに「このカビは誰が直すのか」でもめることは少なくありません。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」には、結露とカビの扱いがはっきり書かれています。
この記事で分かること
- ガイドラインで示される「結露は建物の構造上の問題であることが多い」という考え方
- 借主の負担になりやすいカビ（結露の放置・手入れ不足）
- 裁判例に見るカビの負担の判断
- 入居中にやっておきたい「通知」と「記録」
1. 結論：結露そのものは建物の問題。ただし「通知せず、拭かずに放置」は借主負担になりやすい
- ガイドラインでは、結露は建物の構造上の問題であることが多いとしています。
- 一方で、借主が結露の発生に気づきながら貸主に通知もせず、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合は、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いとされています。
- 風呂・トイレ・洗面台の水垢やカビも、清掃・手入れを怠った結果であれば借主の善管注意義務違反と判断されることが多いとされています。
2. ガイドラインでのカビの位置づけ
| 例 | ガイドラインの考え方 |
|---|---|
| 結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ | 通知せず手入れを怠り壁等を腐食させた場合は、通常損耗を超える（借主負担になりやすい） |
| カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ | こぼすこと自体は通常の生活の範囲だが、その後の手入れ不足によるシミ・カビの除去は借主負担が妥当 |
| 風呂・トイレ・洗面台の水垢、カビ等 | 清掃・手入れを怠った結果の汚損は、借主の善管注意義務違反 |
| 通常の掃除を怠り、特別の清掃が必要なカビ | 善管注意義務違反で損害を発生させたと考えられる |
ガイドラインは、物件や設備に修繕が必要なときは貸主に修繕義務がある一方、借主にはそれを貸主に通知する義務があることにも触れています。
3. 裁判例に見る判断
- 借主は見えるところの結露は拭いており、カビの発生に借主の過失はないとされた例（枚方簡易裁判所 平成17年）
- 借主の手入れにも問題があったとして、壁・天井のカビの汚れの修繕費について借主に2割程度の負担を認めた例（横浜地方裁判所 平成8年）
- 18年以上借りていた物件で、この間に発生したカビは経過年数を考慮して原状回復費はないとされた例（川口簡易裁判所）
いずれも個別の事情にもとづく判断で、手入れをしていたか、通知していたか、入居期間が大きく影響しています。
4. 入居中にやっておきたいこと
- 結露は拭く：冬は朝のうちに窓や壁の結露を拭き取る
- カビや結露がひどいときは貸主・管理会社に連絡する：日付と内容を記録（メールなど）
- 写真を残す：入居時の状態と、カビを見つけたときの状態
- 換気と家具の配置：換気扇を回し、家具を外壁から離す
- 水まわりは日常的に掃除：浴室・洗面台・トイレ
5. よくある質問
Q. 賃貸の結露によるカビは、退去時に借主が払うのですか？
国土交通省のガイドラインでは、結露は建物の構造上の問題であることが多いとしつつ、借主が結露を貸主に通知もせず、拭き取るなどの手入れを怠って壁等を腐食させた場合は、通常の損耗を超える（借主負担になりやすい）と判断されることが多いとしています。個別の事情によるため、契約内容とあわせて確認してください。
Q. 拭いてもすぐカビが出る部屋はどうすれば？
建物の断熱や換気に原因がある可能性があります。自分で拭いていること、それでも再発することを写真と日付で記録し、早めに貸主・管理会社に相談しましょう。
Q. 貸主側ができる対策は？
結露しやすい部屋の断熱・換気の改善、入居時に結露とカビの注意点を説明すること、退去時に原因を確認できるよう記録を残すことが、トラブルの予防になります。
6. まとめ
- 結露は建物の構造上の問題であることが多い（国土交通省ガイドライン）
- ただし通知せず・拭かずに放置して広げたカビは借主負担になりやすい
- 入居中は拭く・知らせる・記録する
賃貸物件のカビのご相談（オーナー様・管理会社様・入居者様）は、お問い合わせまたはフリーダイヤル 0120-052-127 へ。当社は原状回復の費用負担の判断は行いませんが、カビ菌検査で状態を記録できます。
参考資料（一次情報）
- 国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（平成23年8月） 結露を放置したことにより拡大したカビ・シミの考え方、カーペットのシミ・カビ、風呂・トイレ・洗面台の水垢・カビ、善管注意義務と通知義務、裁判例（枚方簡裁平17、横浜地裁平8、川口簡裁）
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
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